杏彩体育app下载:扎堆去日本买房到底谁赚了？

　　1月12日，连涨五天的日经指数达到历史最高点，几乎接近日本崩盘前的最高峰。同时，日本的房地产市场也频频传来“暴涨”的消息。据日媒报道，去年11月东京都23区新建公寓的平均售价已经达到1.2811亿日元（约合人民币631万元），同比上涨50%。

　　在日媒报道里，当地房产市场呈现出了非同寻常的两重天：一方面，重返世界的中国人挥舞着现金，前赴后继涌入日本房市，中介清点现金清点到头痛，东京的热门区域楼盘，甚至还要摇号购买；而另一方面，本地年轻人的购房需求持续萎缩，近一半人都在租房生活。

　　但历史无数次印证，极致的疯狂往往是转换的序章。在和几位已在日本买房置业的业主聊过之后，我们发现，大部分都市传说终究只是传说，社交媒体是一面棱镜，分享者大多数只放大自己所拥有的，而很少提到礼物背后所标注的价码。

　　“普通人过去从银行个人年收入六七倍的资金，就能买到一套房子，而现在十七八倍都不一定够。”旅居日本多年的包子，在当地买过房，也卖过房，完整地见证了日本房价过去十余年的潮起。

　　据日本国税厅数据，日本2022年人均年收入为458万日元（约合人民币22.6万元）。但如今普通人要在东京买房，至少要背上自身年收入15倍以上的债务。

　　用15倍以上的年收入来买一套房，在比海外同龄人更重视房产的中国年轻人眼中，不过是一个寻常的人生必经阶段，但在低的日本年轻人眼中，已是生命不可承受之重。

　　日本对于本国人的首套房，是有极其优越的优待政策的，不但零首付，利率也只有0.2%-0.6%，并且持有房产每年还可以节约一点消费税。

　　2023年1月，三井住友信托银行对1万名受访者做了一个调查，结果显示，全体样本中持有房产者的比重还不到一半，其中20-29岁以及30-39岁人群持有房产的比例仅分别为20%和31%，一半人都在租房，剩下的人则是在家跟老人同住。

　　根据 OECD 数据，日本家庭净储蓄率在经济泡沫后，从15%大幅下降至5%以下，透支的家庭财富，难以负担不动产的购置压力一一日本房屋的空置率，很直观地印证了这一点。据日本总务省调查数据，2018年日本房屋的空置率达到13.6%，是有史以来的最高纪录。而除非拆除大部分空置房屋，否则空置率会在2038年跃升至31.5%。

　　在日本卖过房的包子，也有相似的体会。2017年，包子一家以6780万日元的价格在东京丰州地区买入一套塔楼公寓，并在5年后决定卖出。

　　“不动产公司当时对我说，从2018年到2020年的成交数据来看，这个楼盘的成交时间不会超过一个月。”

　　“不少日本买家都来看过，但最终都没成交。”无奈之下，包子将挂牌价从一开始的9000万（日元，下同），降了又降，到最终8380万出手，前后一共经历了半年。“同个楼盘当时还有好几家在卖，我的报价是最低的，其他人交易时间比我更长，都要半年以上。”

　　包子认为，中国人手上的大部分房源，很多时候还是在同胞内部流通，本国购房者已经比较少见了，“我最终成交的中国买家也是把这里当做婚房，是自住而不是投资”。

　　彼时，不动产公司也对包子说，“在这个价位，会选择投资购买的人已经不会太多了，大家的共识就是偏贵”。

　　但到了2023年，随着日元汇率一路跌破4.77，海外投资者再度大规模涌入，当地房市走势逐渐疯狂起来。“丰州区那边有一个更新一点的塔楼公寓，我听到一个中国买家是1.3亿接手的，上一任房主赚了近4000万日元。”

　　国人买卖占交易量大头，在关西某城投资民宿的呦呦也有类似体会，“这一片从2023年8月开始就一路涨价，我是7月购买的，当时也是从另一个国人手里抢下来的。”

　　同时，关于海外投资者爆买日本房产的新闻也频频登上头条。东京御徒町一家不动产公司的代表董事对媒体表示，“现在能拿出1亿-3亿日元现金买一栋房子的人，由于目前日元贬值的趋势，日本房地产便宜得对他们来说就像一场大甩卖” 。

　　日本一家房产机构的首席执行官在采访时描述道，中国买家经常带着一箱箱现金付款，中介清点现金“真的很累”。

　　在一则关于东京都23区涨价的新闻下方，一位雅虎日本网友表示，自己在2020年以低价购买了一套二手房，尽管现在能够以1.3-1.5倍的价格卖出，但是自己想投资的其他地段已经涨得过高，现在处于进退两难的境地。

　　“很多机构会将日本房产包装成一种投资项目，告诉国内的人可以买房后交给管理公司出租，只要收租金，年利率5%左右，最后还可以卖出去赚差价，但实际上并不是这么回事儿。”另一知情人士说。

　　“除非是在房价涨起来之前就购买房产然后出租，否则这两年入局的‘中国房东’，很难赚到超预期的收益。”

　　在日本，租客的权益保护十分完善。除了不能对房屋进行买卖之外，租客和房东拥有同等权利，包括但不限于教育、医疗、社保等等，而房屋出现损坏，一般是要房东或管理公司来承担修缮费用。

　　日本留学生黄瓜告诉新周刊，日本的租约一般是两年一签，中间不能私自毁约或涨价。“租房合同签下就不会变更房租，我目前还没见过同一栋房子老租客和新租客租金不同的情况”。

　　同时，呦呦也以房东的身份算了一笔账，“在关西某都，一个2DK（两居室）的公寓，房租加管理费只租7万元。但是物业费、公共设施修缮费用、担保公司的管理费再加上持有房产每年要缴纳的税金，以及租金收入本身要缴纳的税金，这些加起来要差不多3万元，接近房租的一半。就算房子只要1000万，年收益率也就是4.8%。购买1DK或2DK的房产，1000万日元是不够的。”

　　另一位在东京置业的小红书博主也提到，购买房产投资出租并不是一个很好的选择：“日本是累进税率，房租收入是要累加工资收入一同计税的。辛辛苦苦收租，很有可能光税就要交不少。”

　　同时，比较东京房产租金和售价的涨幅，你会发现租金涨幅远远追不上房价。根据日本总务省调查数据，首都圈公寓租金收益率在 2003 年达到最高点，约为6.2%，随着公寓价格回升逐渐下降，2022年已降至3.4%，到了房价飙升的2023年，租金收益率只会更加低迷。

　　同时，呦呦也提到有国内投资者会选择购买总价低的当地“老破小”，但事实上，在呦呦看来这是在帮助本国人出清不良资产，“本国人买房会选择又大又好的新房，比如现在的塔楼，不喜欢老破小”。

　　总价低的“老破小”，看起来入局门槛很低，但实际上人们忽视了潜在的人力成本一一这些“老破小”，大多需要翻修甚至重建。

　　而据日本内务省报告，2023年11月的“服务价格”上涨了2.3%，为1993年10月以来的最大涨幅。这意味着，日本通胀带来的不仅仅是商品变贵，服务业也在同步变贵，日本的人力费用在泡沫时代后的30年，再次达到了一个新高点。

　　种种因素叠加之下，如果指望在日本做房东赚钱，后入局者更像是为本国人维护保养旧房，很有可能年收益率比不上购买一只稳定的债券基金。

　　事实上，国内投资者要购置日本房产，远远不只是简单在网上浏览房源，然后就可以远程签约坐等收租。

　　在卖掉东京的房产后，包子在神奈川地区又购置了一片土地，打算在上面重建一座属于他们一家的房子，“日本的土地毕竟是永久产。